Foreclosure

La ejecución de una hipoteca, mejor conocida por el termino “Foreclosure” es un proceso legal en el que el banco u otra entidad acreedora vende o se posesiona de una propiedad debido al incumplimiento de la hipoteca por parte del propietario.

Típicamente, el foreclosure es originado porque propietario deja de pagar la hipoteca, pero la falla en el cumplimiento de cualquiera de los requisitos de la hipoteca también puede causar el foreclosure, al igual que la falta de pago de los impuestos de la propiedad. 

El valor de mercado es el precio más probable que una propiedad debe tener en un mercado abierto y competitivo, en el que existen todas las condiciones necesarias una venta adecuada, donde el comprador y el vendedor, cada uno actúan con prudencia y conocimiento, y suponiendo que el precio no se ve afectado por estímulos indebidos.

Una Venta Corta, también conocida como “Short Sale” se produce cuando una propiedad se vende por un precio que es inferior a la cantidad adeudada al prestamista.

Para calificar para un Short Sale, el propietario tiene que demostrar dificultad financiera, y deber al prestamista tanto o más que el valor de mercado de la propiedad.

Un “Short Sale” no siempre representa un buen negocio.

• No hay ninguna garantía de que el vendedor obtenga la aprobación de venta por parte del prestamista.
• La mayoría de los prestamistas no permitirán que el vendedor a pague por reparaciones.
• La mayoría de los prestamistas impedirán que se le conceda al comprador costos de cierre y otros créditos.

Pueden existir otras propiedades disponibles a través de una transacción tradicional, que logren satisfacer mejor sus expectativas.

COMPRAR EN PRE-FORECLOSURE

La compra de una propiedad antes del foreclosure, directamente al propietario, es la mejor opción para la mayoría de los compradores.

Algunas de las mejores ofertas pueden ser negociadas con los vendedores que suelen estar muy motivados para salir de la hipoteca sin destruir su crédito.

El comprador obtiene un precio por debajo del mercado y tiene tiempo para investigar el título y la condición de la propiedad. 

PUJAR EN LA SUBASTA  

Las subastas de propiedades de son generalmente del dominio de inversores profesionales. Estas propiedades están formalmente incumpliendo la hipoteca, y se venden al mejor postor en una subasta.

A menudo los compradores están obligados a pagar en efectivo en la subasta y pueden no tener mucho tiempo previamente para investigar sobre el título y la condición de la propiedad. Los compradores estarán compitiendo contra los inversores profesionales e incluso a veces con el prestamista.

Una subasta pública a menudo ofrece alguna de las mejores ofertas y evita lo impredecible de tratar directamente con el propietario. 

COMPRAR DIRECTAMENTE AL PRESTAMISTA  

Si el prestamista toma la posesión de la propiedad, ya sea a través de un acuerdo con el propietario durante el proceso de pre-foreclosure o en la subasta pública, el prestamista usualmente venderá esta propiedad para recuperar la cantidad del préstamo no abonado. Una propiedad reposeída un prestamista también se conoce como REO (por las siglas en ingles de Real Estate Owned).

El prestamista típicamente esclarece el título y realiza el mantenimiento y reparaciones necesarias, sin embargo, la posible ganancia en estas propiedades REO suele ser inferior a un pre- foreclosure o a una subasta. La ventaja de comprar directamente al banco o entidad financiera es la eliminación del riesgo relacionado con el título de la propiedad.

EVITAR EL FORECLOSURE

La mejor manera de evitar un foreclosure es tomar medidas lo antes posible. Usted puede tener varias opciones que le permitan salvar tanto su crédito y como su propiedad.

 SOLUTIONES TEMPORALES 

Si usted ha sufrido una adversidad financiera temporal, puede que tenga las siguientes opciones:

Indulgencia (Forbearance) - Un acuerdo de indulgencia permite un cambio temporal en el contrato de su hipoteca. Los cambios pueden consistir en la reducción o la eliminación, de forma temporal, de los pagos por un período predeterminado de tiempo.

Recuperación (Reinstatement) - El acuerdo de recuperación puede ser posible cuando usted está atrasado en sus pagos, pero puede garantizar el pago de un monto global a una fecha específica, para ponerse al día con los pagos.

Plan de Repago (Repayment Plan) - Si usted ya ha fallado en sus pagos, pero ahora puede pagar, el prestamista podría permitirle ponerse al día, añadiendo una porción de la cantidad vencida a un cierto número de pagos mensuales hasta abonar toda su deuda.

 SOLUCIONES A LARGO PLAZO 

Modificación de la Hipoteca - Las modificaciones del préstamo pueden reducir su pago por la extensión en el plazo del préstamo, frecuentemente incorporando los pagos atrasados en la modificación del préstamo.

Acuerdo en Lugar de Foreclosure (Deed in Lieu of Foreclosure) - Este acuerdo le permite transferir el titulo de su propiedad a su prestamista, a fin de evitar el foreclosure. Tiene un impacto negativo en su historial de crédito, pero no tanto como un foreclosure.

Refinanciación del Préstamo - Si usted tiene un crédito excepcional puede ser posible refinanciar su hipoteca a una tasa de interés más baja y/o reducir su pago mensual.

Vender su Casa - Si no tiene posibilidad de recuperase, el prestamista podría aceptar posponer el foreclosure y darle algún tiempo para tratar de vender su casa.